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购房主谈主以按揭贷款样貌购买预售商品房，并以所购房屋为典质物为贷款银行办理预报典质登记，但在典质登记郑严惩理前如贷款爽约，房产开发商基于对贷款银行承担阶段性保证株连而产生代偿义务。开发商承担保证株连后依照《民法典》第700条应享有贷款银行对债务东谈主的权柄，该权柄是否包括享有贷款银行对债务东谈主典质预报登记的权柄？《民法典》实践前，典质预报登记并不产生优先受偿着力，开发商承担阶段性担保株连后对典质房产并不享有优先权，但《民法典》实施后，《担保轨制解释》第52条明确规矩典质预报登记在特定条目下可具备优先受偿着力，那么开发商代偿后在特定条目成立时能否对原预报登记的典质房产享有优先权？本文主要围绕联系问题进行解读。
著作要津词：法定代位权、典质预报登记、阶段性担保、优先受偿权
问题一：开发商承担保证株连后享有何种权柄？
1、享有对债务东谈主的法定追偿权；
2、获取对债权东谈主的法定代位权。
法律依据：
☑《中华东谈主民共和国民法典》第七百条：保证东谈主承担保证株连后，除当事东谈主另有商定外，有权在其承担保证株连的领域内向债务东谈主追偿，享有债权东谈主对债务东谈主的权柄，关联词不得损伤债权东谈主的利益。
☑《最高手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉接头担保轨制的解释》第十八条：承担了担保株连或者补偿株连的担保东谈主，在其承担株连的领域内向债务东谈主追偿的，东谈主民法院应予支握。兼并债权既有债务东谈主我方提供的物的担保，又有第三东谈主提供的担保，承担了担保株连或者补偿株连的第三东谈主，见地愚弄债权东谈主对债务东谈主享有的担保物权的，东谈主民法院应予支握。
《民法典》实施前，《担保法》仅规矩担保东谈主的追偿权，并无担保东谈主法定代位权的联系规矩，王法实践的主流不雅点为担保东谈主代为归赵债务后，债权东谈主的债权归于隐匿，故担保东谈主就莫得愚弄代位权的权柄基础。
《民法典》实施后，保证东谈主承担保证株连后，有权在其承担保证株连的领域内向债务东谈主追偿的基础上，同期“享有债权东谈主对债务东谈主的权柄”，即法律赋予代偿东谈主拟制的代位权柄，该权柄在学理上称为“法定代位权”。底本保证东谈主承担保证株连后，被归赵的债权应归于隐匿，但法律拟制债权陆续存在，赋予承担保证株连的保证东谈主获取法定代位权，遐想就在于保险保证东谈主向债务东谈主追偿。是以，在开发商代债务东谈主（购房主谈主）归赵债务后，可产生两种权柄保险其顺利向债务东谈主（购房主谈主）追偿：一是贷款银行对债务东谈主（购房主谈主）的债权法定转动给开发商，使开发商有权在其代债务东谈主（购房主谈主）归赵的领域内向债务东谈主（购房主谈主）追偿（即追偿权）；二是开发商同期代位获取贷款银行的原债权上的利益保险，如担保物权、支付本息请求权、支付爽约金请求权等（即法定代位权）。开发商获取的权柄并非新权柄，而是从贷款银行移转而来的权柄，系基于法律拟制而产生，无需与借款东谈主就此进行商定，属于法定的债权移转。法律关系如下图所示：
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问题二：开发商承担保证株连后，典质预报登记是否因开发商归赵原债务而失效？
（一）典质预报登记不因登记债务归赵失效，而因代偿发生法定转动
《中华东谈主民共和国民法典》第二百二十一条第二款 预报登记后，债权隐匿或者吹法螺要进行不动产登记之日起九旬日内未央求登记的，预报登记失效。
笔据上述法条，典质预报登记失效分为两类情形：一类为“债权隐匿”；另一类为“吹法螺要进行不动产登记之日起九旬日内未央求登记”。有不雅点合计，预报登记因登记债权归赵而隐匿，触发预报登记失效，此时典质预报登记将无法产生典质权树立之后果。基于前述已详备分析因《民法典》及《担保轨制解释》拟制登记债权陆续存在，笔者以为，预报登记的权柄因开发商承担保证株连后大要获取贷款银行原债权上的利益保险，权柄发生法定移转，波及的担保物权不必办理变更即奏效。固然预典质权东谈主享有的是请求义务东谈主互助办理郑重典质登记的权柄，该权柄莫得掌握预售商品房这一物权特征，不应界定为物权；但典质预报登记又具有物权化特色，具有对世的性质，不错抵御不特定的第三东谈主妨害其物权请求的举止，是以典质预报登记的法律性质应认定为债权的物权化1。典质预报登记大要让预典质权东谈主的债权有一个临时性的保全，并在自负特定条目时具备担保物权的功能，开发商代偿后，基于代偿举止应获取转动的预报登记权柄。
（二）追偿权不用灭，典质预报登记就不会失效
笔据《民法典担保轨制王法解释》第十八条文定，开发商（担保东谈主）承担担保株连后有权向债务东谈主追偿（法定追偿权），享有银行（债权东谈主）对债务东谈主财产的典质权等担保物权（法定代位权），如斯规矩独一的遐想在于保险担保东谈主向债务东谈主追偿。追偿权是法定代位权产生的前提和基础，决定了法定代位权是否成立；法定代位权附属于追偿权，其遐想是强化追偿权，追偿权完结后，法定代位权才告隐匿。是以担保东谈主照章拟制享有原债权东谈主的法律地位，以达到担保追偿权完结之遐想，也即代偿之后，担保物权所担保的主债权领域照章变成担保东谈主的追偿权，只须追偿权不用灭，原典质预报登记就不会失效。
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问题三：开发商代偿后在特定条目成立时能否对原预报登记的典质房产享有优先权？
（一）开发商的代偿义务发生在特定条目成立前
《最高手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉接头担保轨制的解释》第五十二条 当事东谈主理理典质预报登记后，预报登记权柄东谈主请求就典质财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物通盘权初次登记、预报登记的财产与办理建筑物通盘权初次登记时的财产不一致、典质预报登记照旧失效等情形，导致不具备办理典质登记条目的，东谈主民法院不予支握；经审查已承办理建筑物通盘权初次登记，且不存在预报登记失效等情形的，东谈主民法院应予支握，并应当认定典质权自预报登记之日起树立。
上述解释明确规矩，典质预报登记在同期自负（1）建筑物通盘权初次登记；（2）预报登记财产与办理建筑物通盘权初次登记时的财产一致；（3）不存在预报登记失效等情形的特定条目下产生典质权树立的后果，但并未明确规矩开发商能否以此规矩见地解任阶段性保证株连。由于贷款协议阶段性担保株连解任的条目一般表述为“自卫证协议奏效之日起至办理完了典质房屋的产权证及典质物登记手续，并将典质物的典质登记证明注解交于贷款银行之日止。”从贷款协议的协议遐想和地产行业买卖民俗来看，开发商与贷款银行商定阶段性担保株连的遐想，是在银行未获取典质权的情况下，以保险银行债权的完结。笔据《民法典担保轨制解释》规矩，贷款银行在建筑物通盘权初次登记已完成的情况下已获取典质权，其协议遐想及债权完结已得到保险，因此，王法实践中倾向性合计2，如典质物办理初次登记，银行本色已对预报登记的典质物享有优先受偿权，开发商无需依照原协议商定陆续承担阶段性保证株连，是以，一般合计开发商的代偿义务均发生在特定条目成立前。
（二）开发商代偿后，在特定条目成立时能否对原预报登记的典质房产享有优先权？
笔据《民法典担保轨制王法解释》第五十二条第一款之规矩，只须同期自负三个特定条目，典质权自预报登记之日起即树立，预报登记权柄东谈主对仅办理典质预报登记的典质物亦享有优先受偿权。由于典质权在此情形下的树立照章具有溯及力，办理建筑物通盘权初次登记时特定条目成立固然发生在开发商代偿之后，但典质权可溯及至预报登记之日起树立，因此，代偿后特定条目成立的，表面上并不影响开发商代位获取典质权。
1.王法实践撑握
以“阶段性担保”“典质预报登记”“优先受偿权”为要津词检索的“追偿权纠纷”判例53个，畏俱不波及开发商（担保东谈主）见地法定代位优先受偿权10个，剩余43个中，法院支握开发商（担保东谈主）享有优先受偿权的占28个，不支握的占15个。支握优先受偿权的大部分判决书中并未详备就担保东谈主代偿时辰与建筑物通盘权初次登记时辰进行对比，且无数未载明通盘权初次登记时辰，不错看出王法实践对于开发商基于阶段性担保株连履行代偿义务的时点是否自负建筑物通盘权初次登记这一条目并未过多关切，而是主要审查是否存在典质预报登记、预报登记是否失效、担保东谈主诉请优先受偿权时是否已承办理通盘权初次登记这些《民法典担保轨制王法解释》第五十二条明确规矩的要件。天然，亦有部分判例明确承担阶段性担保发生在建筑物通盘权初次登记之前，并仍然支握了担保东谈主优先受偿权的见地，如：
湖南省湘阴县东谈主民法院合计，笔据《个东谈主住房（买卖用房）借款协议》的商定，原告艳某天公司对被告傅某的房贷承担阶段性连带保证株连。案涉款项43578.21元发生在案涉建筑物通盘权初次登记之前，某行岳阳市分行扣划原告艳某天公司案涉款项合理正当。笔据《中华东谈主民共和国民法典》第七百条之规矩，原告艳某天公司看成保证东谈主承担保证株连后，有权在其承担保证株连领域内向债务东谈主即被告傅某追偿，并享有债权东谈主即某行岳阳市分行对债务东谈主傅某的权柄。故原告艳某天公司的诉请，合理正当，本院给以支握。……判决如下：……三、原告岳阳市艳某天置业有限公司对被告傅某名下XXXX的房产在上述债权领域内享有优先受偿权。3
15个不支握的判例中，主要原理如下：
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笔据上述实践案例的检索收尾可知，如自负《民法典担保轨制王法解释》第五十二条文定的联系要件，法院一般会支握担保东谈主在承担阶段性担保株连后在代偿金额领域内对预报登记典质物拍卖变卖所得价款享有优先受偿权。
2.法律依据撑握
（1）《最高手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉接头担保轨制的解释》第五十二条
第二款 当事东谈主理理了典质预报登记，典质东谈主歇业，经审查典质财产属于歇业财产，预报登记权柄东谈主见地就典质财产优先受偿的，东谈主民法院应当在受理歇业央求时典质财产的价值领域内给以支握，关联词在东谈主民法院受理歇业央求前一年内，债务东谈主对莫得财产担保的债务树立典质预报登记的之外。
上述法律规矩若债务东谈主歇业，在核实典质财产属于歇业财产的基础上，即便特定条目尚未成立，仍可参照债权加快联系规矩，径直赋予典质预报登记以郑重典质登记的着力，开发商可在法院受理歇业央求时商品房的价值领域行家使优先受偿权。开发商在代偿时，虽尚未自负建筑物通盘权初次登记的特定条目，但其代偿举止相同是发生在债务东谈主难以归赵债务的配景下，举重以明轻，若嗣后自负了通盘权初次登记的特定条目，更不应当强抢代偿东谈主获取典质权的权柄。
（2）《江苏省高等东谈主民法院对于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号）第三条
第三款：在东谈主民法院办理预售商品房预查封后向开发商投递预查封裁定和协助执行见知书前，开发商已退还给被执行东谈主的款项，在变价款中事前扣除支付给开发商。向开发商投递预查封裁定和协助执行见知书后，开发商私自退还给被执行东谈主的款项，由开发商自行追索。
第四款：对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中事前扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中事前扣除银行贷款相应款项支付给银行，并见知开发商。
江苏高院对于该条第一款消释后不可摒除法院执行的不雅点固然存有争议，但第三款和第四款中对于开发商就其向银行、买房主谈主退还的款项不错从房屋变价款中优先受偿的规矩，却大要为因代偿义务而向银行支付款项的开发商有权就房屋变价款享有优先权提供一定撑握。
问题四：商品房买卖协议消释权与预报登记典质权的愚弄是否突破，怎么取舍？
一般开发商出于风险松手的考量，会在《商品房买卖协议》中商定：开发商因承担阶段性担保株连向银行代偿义务后享有商定消释权。而基于意思自治原则，王法实践一般情况下会支握开发商消释协议的见地。那么消释权与追偿权、预报登记典质权的愚弄是何关系？
如问题二所分析，开发商代偿后，其依据《民法典担保轨制解释》第五十二条文定的法定代位权见地的典质权属于一项从权柄，其附属于主债权债务关系的存在而存在，是对主债权的担保，而岂论是原主债权如故追偿权的存续，都是赖以《商品房买卖协议》的陆续履行而生。换言之，只须《商品房买卖协议》存续，开发商才有正大原理保有买房主谈主通过银行向其支付的房款，当其因代偿导致无法获取全额房款时才得以向买房主谈主追偿；若《商品房买卖协议》消释，笔据《商品房买卖协议王法解释》第二十条、第二十一条第二款之规矩4，当事东谈主有权同期消释《担保贷款协议》，且由出卖东谈主（即开发商）承担贷款和购房款本息的返还义务，如斯，则开发商的代偿金额可径直从应返还贷款本金中抵扣，典质预报登记也因贷款协议的消释而失效，追偿权也就丧失了必要和基础。综上，开发商在承担阶段性担保株连后，将产生消释权和追偿权的权柄竞合，典质权附属于追偿权而愚弄，与消释权为择一排使关系。
在二者的旅途取舍上，笔者合计，可视具体情况作出取舍：
第一，视方针房屋价值变化而定。如方针房屋价值较《商品房买卖协议》订偶然存在较大增值或具有较大增值可能性，可取舍愚弄消释权，见地方针房屋通盘权。
第二，视方针房屋查封气象而定。鉴于江苏高院对于消释后不可摒除执行的不雅点5与《最高手民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》中大要摒除执行的不雅点6，以及（2020）最高法民申1103号民事判决书中对于发生在查封后的消释无法摒除执行的不雅点7存在突破，如方针房屋已被买房主谈主的其他债权东谈主采用预查封措施，建议笔据方针房屋的查封气象（是否查封、何时查封）进一步与执行法院调换，探明消释协议后摒除执行之可能性，审慎取舍消释权旅途。若执行法院摄取不可摒除执行不雅点，则可优先取舍追偿权旅途。
第三，视协议是否商定消释权、代偿金额大小、房屋委用状态、购房款履行支付情况等详细而定。王法实践中，以上身分均会影响到消释权能否得到法院支握，如商品房买卖协议中就开发商承担阶段性担保株连后的消释权未作商定，且开发商代偿金额较小、房屋照旧履行委用购房主谈主占有使用，则法院可能不会支握消释商品房买卖协议的见地，开发商将因此濒临败诉风险。
瞩目（滑动有瞻念看）
1.安徽高院：《阶段性保证株连与预报典质登记失效的认定》，https://mp.weixin.qq.com/s/SUhiD-ymgYue1Fc_nQs35g。
2.安徽高院：《阶段性保证株连与预报典质登记失效的认定》，https://mp.weixin.qq.com/s/SUhiD-ymgYue1Fc_nQs35g。
3.参见湖南省湘阴县东谈主民法院（2022）湘0624民初106号民事判决书。
4.《商品房买卖协议王法解释》第二十条因商品房买卖协议被阐述无效或者被撤销、消释，以至商品房担保贷款协议的遐想无法完结，当事东谈主请求消释商品房担保贷款协议的，应予支握。
第二十一条以担保贷款为付款样貌的商品房买卖协议确当事东谈主一方请求阐述商品房买卖协议无效或者撤销、消释协议的，如若担保权东谈主看成有孤苦请求权第三东谈主冷漠诉讼请求，应当与商品房担保贷款协议纠纷合并审理；未冷漠诉讼请求的，仅处理商品房买卖协议纠纷。担保权东谈主就商品房担保贷款协议纠纷另行告状的，不错与商品房买卖协议纠纷合并审理。
商品房买卖协议被阐述无效或者被撤销、消释后，商品房担保贷款协议也被消释的，出卖东谈主应当将袭取的购房贷款和购房款的本金及利息分歧返还担保权东谈主和买受东谈主。则开发商负有返还一王人购房款的义务。
5.《江苏省高等东谈主民法院对于执行疑难问题的解答》（（苏高法[2018]86号）
三、被执行东谈主购买的预售商品房，怎么执行？
被执行东谈主已将房款一王人支付给敞开商（被执行东谈主自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了典质预报登记（预典质登记），开发商在预售房产办理典质权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保株连的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行东谈主以仲裁或诉讼样貌消释协议的，不得抵御东谈主民法院的执行，东谈主民法院不错陆续执行预售房产。
6.《最高手民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（2019年第15次法官会议纪要）载明：
法律问题：被执行东谈主购买的房屋过程预报登记，并被东谈主民法院预查封后，房屋出卖东谈主以仲裁裁决消释房屋买卖协议为由，冷漠执行异议之诉，请求消释预查封并住手执行，应否给以支握。
法官会议意见：《最高手民法院对于东谈主民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规矩》第十八条文定：“被执行东谈主购买第三东谈主的财产，照旧支付部分价款并履行占有该财产，但第三东谈主依协议商定保留通盘权，央求执行东谈主已向第三东谈主支付剩余价款或者第三东谈主书面快活剩余价款从该财产变价款中优先支付的，东谈主民法院不错查封、扣押、冻结。第三东谈主照章消释协议的，东谈主民法院应当准许，照旧采用的查封、扣押、冻结措施应当消释，但东谈主民法院不错依据央求执行东谈主的央求，执行被执行东谈主因支付价款而酿成的对该第三东谈主的债权。”通过预查封固定的是预报登记本人以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行设施对方针物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行后果取决于预报登记能否合适本登记的条目。房屋买卖协议消释后，房屋买受东谈主不再享有相应的物权期待权，预报登记的着力隐匿。房屋出卖东谈主有权向东谈主民法院央求消释预查封，摒除执行。
7.参见最高手民法院（2020）最高法民申1103号民事判决书。
作家先容
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方筱玮
海润天睿 讼师
fangxiaowei@myhrtr.com
方筱玮讼师，法律硕士，管帐师、建造师。擅长公司、拓荒工程、矿业规模及联系复杂争议的搞定，曾代理“ABS歇业遏止第一案”等多个有影响力的案件，为包括多家大型金融机构、开发施工企业、矿业企业提供法律行状。
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汪红
海润天睿 讼师助理
wanghong@myhrtr.com
汪红，华东政法大学民商法学硕士kaiyun官方网站登录入口，主要执业规模为公司、金融、拓荒工程等。
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